Sabina Izokaitienė, advokatė, advokatų kontoros "Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai" partnerė
Ne vienam, ypač didžiuosiuose miestuose ir pajūryje, yra tekę matyti, kaip sukiužusi gelda virsta įstabiais rūmais. Galbūt čia ir pasidarbavo auksinė žuvelė, tačiau dažnu atveju viskas daug žemiškiau.
Neretas atvejis, kai iš viešųjų varžytinių ar aukciono įsigyjamas prastos būklės nekilnojamasis turtas, stovintis ant valstybinės žemės. Žemės įstatymas užtikrina valstybinėje žemėje esančių statinių ir įrenginių savininkams ar nuomininkams teisę išsinuomoti valstybinę žemę be aukciono. Ilgam terminui - iki 99 metų, o jeigu tai žemės ūkio paskirties žemė, - ne ilgiau kaip 25 metams. Tuo tarpu valstybinė žemė išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį.
Prieš keletą dienų Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išnagrinėjo civilinę bylą, kurioje sprendė ginčą tarp aukcione ant valstybinės žemės stovinčius nekilnojamuosius pastatus įsigijusio asmens bei Nacionalinės žemės tarnybos dėl atsisakymo sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį be aukciono. Asmuo įsigijo prastos būklės (nusidėvėjimas 70 proc.) pastatus prieš bene 20 metų, nedėjo jokių pastangų šiems pastatams remontuoti, jų būklei pagerinti, tačiau gavo statybos leidimą, kuris leido vietoj buvusių ūkio paskirties pastatų statyti gyvenamuosius namus. Savininkas kreipėsi į NŽT su prašymu sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, tačiau NŽT nuomos sutartis statinių savininko sąlygomis sudaryti atsisakė.
Naujausia kasacinio teismo praktika [1] rodo, jog tokiu atveju, kai asmenys įsigyja ant valstybinės žemės esantį nekilnojamąjį turtą, tačiau jo nenaudoja pagal nurodytą paskirtį, neatlieka remonto darbų, nors jie ir būtini, kad statiniai galėtų būti naudojami pagal paskirtį, susiduria ir ateityje susidurs su sunkumais norint be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypus. Aplinkybė, jog asmeniui priklauso statinys savaime nereiškia, kad be jokių kliūčių vietoj jo galės būti statomas naujas, kitos paskirties statinys, o valstybinės žemės sklypas išnuomotas nerengiant aukciono.
Valstybinėje žemėje esančių statinių savininkams, nuomininkams, net ir sudarius valstybinės žemės sutartį atsipalaiduoti nevertėtų, priešingai - tikslinga imtis aktyvių veiksmų siekiant naudoti išsinuomotą valstybinę žemę pagal sutartį ir žemės naudojimo tikslinę paskirtį. Advokatė Sabina Izokaitienė sako, kad praktika [2] rodo, jog itin ilga pertrauka tarp valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo ir aktyvių veiksmų žemės sklype suteikia galimybę valstybinės žemės nuomotojui sutartį nutraukti. Tiems, kurie valstybinę žemę jau yra išsinuomoję, tačiau nenaudoja jos pagal paskirtį, neatlieka veiksmų, siekiant ją naudoti pagal tikslinę paskirtį, reikėtų suskubti ir pradėti tai daryti, kadangi būtent aktyvūs veiksmai, nepaisant to, jog pradėti po itin ilgo laiko tarpu ir yra gana neženklūs, lemia negalimumą nutraukti valstybinės žemės sutartį.
Advokatų kontoros „Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai“ teisininkė sako, kad įsigijus ar išsinuomojus statinius, esančius ant valstybinės žemės, ir norint nuomotis valstybinės žemės sklypą be aukciono, reikėtų naudoti pastatus pagal jų tikslinę paskirtį, atlikti bent minimalius remonto darbus, jeigu statiniai dėl jų būklės negali būti naudojami pagal paskirtį, o jau ir sudarius valstybinės žemės nuomos sutartį, imtis aktyvių veiksmų siekiant naudoti išsinuomotą valstybinę žemę pagal sutartį ir žemės naudojimo tikslinę paskirtį. Absoliutus neveikimas gali lemti neigiamas pasekmes – tiek valstybinės žemės nuomos sutarties be aukciono nesudarymą, tiek ir jau sudarytos sutarties nutraukimą.
[1] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2023 m. lapkričio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-277-313/2023.
[2] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2022 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-246-823/2022.
Comments